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“Los créditos hipotecarios recién ahora están comenzando a moverse en el mercado de Azul”

En su sitio de Internet, la Anses informó que “ya hay más de 52.000 inscriptos en Procrear Solución Casa Propia”.

LA VISIÓN DEL CENTRO DE MARTILLEROS

“Los créditos hipotecarios recién ahora están comenzando a moverse en el mercado de Azul”

En su sitio de Internet, la Anses informó que “ya hay más de 52.000 inscriptos en Procrear Solución Casa Propia”.

En el mes de marzo la situación del mercado inmobiliario en Azul presentaba, de acuerdo con un informe realizado por este diario a partir del testimonio de martilleros, alquileres altos, pocos inmuebles disponibles y una actividad de compra venta prácticamente paralizada. Los representantes del sector inmobiliario que hablaron en esa oportunidad  fueron optimistas en relación con que, en un futuro, las operaciones se reactivarían. Cabe aclarar que, en ese entonces no había aún créditos accesibles y poco se sabía acerca del destino que pudiera tener el programa PROCREAR, instrumentado por el Gobierno que precedió a Cambiemos a nivel nacional.

En estos meses, la administración de Mauricio Macri anunció la reactivación de este plan de crédito hipotecario con la notable modificación de que ya no se adjudicará por sorteo, sino por evaluación de la situación social de las familias; es decir que tendrá prioridad quien más necesite el acceso a la vivienda propia.

Otro cambio notable que hubo fue que no es sólo para construir, sino también para la adquisición de inmuebles usados.

Paralelamente hay que destacar que recientemente el Banco Nación lanzo una nueva línea de créditos hipotecarios. El programa se denomina “Nación tu casa” y Mónica Barone, titular de la sucursal local de la entidad bancaria, en una entrevista que brindó a este diario destacó que posee facilidades y características inéditas debido a que “los interesados pueden adicionar ingresos del grupo familiar. Pueden ser los padres, hijos, hermanos, quienes suman ingresos en el momento de calcular la cuota”.

Aseguró además que en Azul existe la demanda de este tipo de créditos y ya hubo muchas consultas por este nuevo plan.

Para conocer cómo es la realidad actual del mercado inmobiliario de Azul y si estos planes de acceso a la primera vivienda han impactado o no, EL TIEMPO consultó a Roberto Dalessandri,presidente del Centro de Martilleros, y a Diego Falconaro, tesorero de la entidad.

Justamente la semana pasada miembros del centro se reunieron con la gerente del Banco Nación de Azul para conocer los alcances del plan antes mencionado.

 

Primeros indicios del impacto del crédito – 

“Los créditos hipotecarios recién ahora están comenzando a moverse en el mercado de Azul, como es el caso del Banco Nación. En el caso del PROCREAR, estamos esperando las novedades respecto a cómo se va a implementar para la compra y también para la construcción”, explicó  Dalessandri. En idéntico sentido se pronunció Falconaro, cuando dijo que“es todo muy reciente” para aclarar que “lo del PROCREAR todavía no está implementado. Lo que tenemos entendido es que ANSES será el encargado de ver a quién se los otorga y después va a derivar a los bancos que lo van a financiar, los cuales aún no se determinaron pero seguramente serán entidades locales”.

Al hacer una evaluación en general, el martillero manifestó que “desde principio de año las operaciones se empezaron a mover un poco más; veníamos de una recesión grande porque era imposible prácticamente acceder al crédito”.

Indicó luego que este movimiento incipiente volvió a mermarse a partir del tema del “tarifazo”, cuando todo volvió a quedar “aplacado”.

 

Pocas ventas –

Yendo a lo que pasa en la actualidad con el mercado inmobiliario y la demanda, Falconaro contó que una vez lanzados los créditos hipotecarios del Nación, hubo consultas en las inmobiliarias.“La gente está haciendo muchas consultas sobre a qué inmuebles puede acceder en relación con lo que le da el banco”, puntualizó.

Ahí se presenta el primer inconveniente por el hecho de que los fondos que se otorgan no alcanzan por los altos valores que tienen en la actualidad los inmuebles. “Los valores en Azul lamentablemente son altos, no es una ciudad de las más accesibles. Sí es accesible en relación a Tandil por ejemplo, pero teniendo en cuenta la situación local, podríamos decir que no es de las más accesibles”, describió el tesorero del Centro de Martilleros.

Como consecuencia de esto las ventas no son muchas actualmente en el ámbito local.

 

“Tenemos expectativas” —

Otro factor vinculado con estos créditos hipotecarios a tener en cuenta es que “hay que tener un ingreso importante en relación con el dinero que te dan. Se está calculando un ingreso aproximado de 45 mil pesos para que te den un millón y la realidad dice también que con un millón de pesos no se puede hacer mucho”.

Dalessandri aseguró que hay casas a la venta en Azul, pero “estamos con este problemática de los valores de los inmuebles”. Sin embargo expresó que “tenemos expectativas en estos créditos” principalmente porque “se pueden incorporar los ingresos del grupo familiar para tener un cuota más accesible”.

Consultados acerca de cómo hacen desde el sector para mantener la actividad ante estos vaivenes del mercado, Falconaro dijo que “movimientos hay, pero se complica. No hay movimiento en la medida que uno desearía. Hoy en día las inmobiliarias tienen un ingreso parejo por los alquileres y las administraciones. Ventas se realizan, pero no en la medida que uno desea”.

 

Algunos datos a tener en cuenta –

Por otro lado, los integrantes del Centro de Martilleros que dialogaron con este diario recordaron a la población la importancia de concurrir a las inmobiliarias, que son los comercios habilitados para este tipo de transacciones y “somos los que tenemos las ofertas existentes en el mercado y brindamos seguridad”.

Además, el presidente del Centro de Martilleros destacó que “estamos por implementar a través del Colegio de la provincia de Buenos Aires un sistema de garantías porque a veces al que va a alquiler se le complica en ese sentido. En breve estará en Azul esta novedad y esto nos va a ayudar para que puedan alquilar rápidamente”.

A propósito de esto, Falconaro recordó que en Azul no se cobran dos meses de depósito para alquilar sino sólo mes y “una vez finalizado el contrato y estar todo en condiciones, se devuelve. Después se cobra el alquiler y un mes de honorarios”.

EL DATO

Los créditos hipotecarios han abierto una puerta; la gente en Azul está en la etapa de averiguar y asesorarse, mientras que los martilleros son optimistas en este marco sobre lo que pueda venir. En tanto el ladrillo sigue siendo una inversión y el principal problema en Azul que está frenando una plena reactivación de la actividad está dado en los valores de las casas que superan a los montos que se otorgan a través de los créditos hipotecarios.  En el sitio de Internet, la Anses informó que “ya hay más de 52.000 inscriptos en Procrear Solución Casa Propia”.

“En el caso del PROCREAR estamos esperando las novedades respecto a cómo se va a implementar para la compra y también para la construcción”, explicó Dalessandri.

POCA OFERTA Y ALQUILERES ALTOS

Los créditos hipotecarios apuntan a que puedan acceder a una vivienda las personas que en la actualidad alquilan. Sobre este tema, los martilleros señalaron que el problema adicional que existe en Azul para los inquilinos es que la oferta de alquileres es muy poca, principalmente en lo que se refiere a casas, ya que departamentos disponibles hay. “De casas sigue habiendo una oferta muy escasa, prácticamente nula. Por ende, por las propias reglas del mercado, los valores suben”, precisó Falconaro.

Al respecto, especificó además que “nos estamos encontrando con el inconveniente que en cierta forma los propietarios a sabiendas de que no hay alquileres, vienen con un valor estipulado y ahí se complica el mercado porque se distorsiona”.

El martillero entendió que “desde el punto de vista del locador es una inversión muy importante que pone en riesgo y quizás la rentabilidad no es la pretendida; y para el locatario, en relación con los sueldos que hay y a los costos que tiene, se le complica”.

UN MERCADO DE LOCALES COMERCIALES “DISTORSIONADO”

Dalessandri y Falconaro también hablaron sobre lo que son los alquileres de comercios en Azul, lo que está complicado también debido a los altos costos de los locales. “Es el propietario quien está marcando el mercado. Nosotros asesoramos, pero el propietario viene con lo que quiere ganar y no hay manera de hacerlo cambiar de idea”, remarcó Dalessandri.

Por su parte, el tesorero del Centro de Martilleros agregó que “la realidad es que han venido grandes cadenas comerciales de electrodomésticos  u otros rubros que pagan valores importantes de locales y eso distorsiona todo el resto”. “Los propietarios, frente a este panorama y que tienen locales de similares características que se venían alquilando a comerciantes de Azul, quieren elevar las locaciones”, advirtió Falconaro.

También es una realidad que hay poca oferta de locales, lo que no favorece que puedan disminuir los precios, o al menos dejar de subir.

Positivos avances en la reglamentación de una nueva ordenanza territorial del Partido de Azul

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Positivos avances en la reglamentación de una nueva ordenanza territorial del Partido de Azul

El Concejo Deliberante, a través de su Presidente Pedro Sottile, convocó a participar de la elaboración de la nueva ordenanza de ordenamiento territorial del partido de Azul (500/80).

El Concejo Deliberante, a través de su Presidente Pedro Sottile, convocó a participar de la elaboración de la nueva ordenanza de ordenamiento territorial del partido de Azul (500/80). En función de lo estipulado en el cuerpo, se conformó una comisión de trabajo compuesta por los Concejales Maya Vena (GEN); Santiago Zaffora (FpV); Pablo Yannibelli (Azul para el desarrollo) y Roberto Gayani (Cambiemos).

Las reuniones se llevaron a cabo los pasados días jueves, viernes y lunes en el recinto y participaron: Colegio de Arquitectos, Asociación de Arquitectos, Instituto de Urbanismo, Colegio de Agrimensores, Colegio de Martillero, Colegio de Ingenieros, Facultad de Derecho, Colegio de Técnicos, Cooperativa Eléctrica, Camuzzi Gas Pampeana, CEDA y Fundación CEDA, Plenario de comisiones vecinales, Montajes Industriales y transporte La Unión.

En principio, el Concejal Pablo Yannibelli destacó la pluralidad del Cuerpo Legislativo como también la multiplicidad de actores que intervinieron en las reuniones. En este sentido expresó  “En esta primera etapa el objetivo es el diagnóstico sobre el Partido de Azul y cómo eso impacta en el ordenamiento territorial, con el fin de poder buscarle una mejora a esta ordenanza que viene hace muchos años con necesidad de cambiarse”.

Los Concejales explicaron que durante los encuentros surgieron distintos de disparadores y coincidencias, y también se planteó la metodología de trabajo que va a ser por área de incumbencia para que cada uno de los sectores pueda plantear sus ideas y proyectos.

Al respecto, Pablo Yannibelli señaló “fue surgiendo cómo vincular las miradas más generales a las cuestiones particulares, de un colegio profesional a una comisión barrial, o de un vecino con una temática específica, pero también van surgiendo muchas coincidencias en la necesidad de legislar sobre todos los sectores”.

Durante los encuentros se dejó plasmada la necesidad de pensar qué mirada de azul tenemos y cómo focalizamos el desarrollo, por ejemplo, sí es el patrimonio, sí es el aspecto jurídico, sí es el aspecto industrial. Es por esto que explicó la Concejal Maya Vena que “sí queremos plantear algo turístico hay sectores zonificados que imposibilitan el emprendimiento de cabañas, que hace muy complejo, o sí se imposibilita el acceso a algunos servicios, también eso es contraproducente con el desarrollo turístico”.

Los ediles coincidieron en que es necesario legislar la injerencia que pueda tener el sector privado en el sector público, entendiendo que lo que está faltando es la articulación con el estado.

La Concejal Vena explicó “Le estamos dando seguridad jurídica al privado, que no tenga que venir a pedir una excepción al Concejo Deliberante, sino que las reglas sean claras para que al momento de tomar una decisión por una inversión tenga donde hacerlo. Dónde es el mejor lugar para hacer el desarrollo de esa actividad, sea inmobiliaria, industrial, comercial, porque si no terminamos siempre en la subjetividad de los Concejales que por ahí intervenimos al privado de manera negativa o a la comunidad también de manera negativa”.

En este sentido, el edil del FpV Santiago Zaffora resaltó la necesidad de generar procesos urbanísticos que tengan un respaldo jurídico. “El objetivo es llevar adelante un proceso participativo y de debate de lo que creemos que es necesario tener relevado y generar una nueva ordenanza 500. Es una ordenanza del año 80, que ha venido sufriendo excepción tras excepción, y eso ha permitido que se hayan llevado adelante procesos urbanos de construcción y desarrollo sin tener un criterio en base al servicio público, al crecimiento de la ciudad y a la manera en que se quiere hacer crecer”.

Los Concejales coincidieron en la necesidad de optimizar los recursos del estado y de que ciudad de Azul necesita una herramienta de estas características no sólo para el presente sino para dentro de 30 o 40 años.

Por último, el Concejal Roberto Gayani de Cambiemos manifestó que “sí bien es un tema complejo, difícil, es sumamente interesante porque tenemos que tener una legislación que termine con los manejos desprolijos.  Es un desafío importante, hay coincidencias y también diferencias pero la idea es compatibilizar las ideas de todos los sectores para llegar a una ordenanza”.

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Sombrío panorama del mercado inmobiliario local

INFORME INMOBILIARIO

Portal Chillar, 20 de mayo 2014 |11:33

 

Sombrío panorama del mercado inmobiliario local


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El Colegio de Martilleros y Corredores Públicos del Departamento Judicial de Azul se refirió a la problemática que se genera debido a los altos valores que se manejan a la hora de vender lotes, a las dificultades para la compra – venta de propiedades debido a la falta de créditos bancarios y a los altos costos de los alquileres. También advierten que la falta total de planificación en la ciudad y de desarrollo en infraestructura de servicios, son algunas de las causales de la falta de crecimiento en la materia.

A través de un informe elaborado por los martilleros Juan Andrés Leiva, Nahuel Gangoiti, Pablo Chantiri y Hugo Peralta, presidente, vicepresidente 1°, secretario y tesorero respectivamente del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos del Departamento Judicial de Azul, la institución con sede en el Complejo Alsina de nuestra ciudad trazó un crítico panorama sobre la situación por la cual atraviesa el mercado inmobiliario local. Hablaron de la venta de terrenos y también de los alquileres.

Algunos políticos “hablan como si el problema fuera de otros”   

En primer término mencionan que “la situación relacionada con los lotes en Azul, es desde hace 15 a 20 años más o menos parecida, la oferta estuvo y está limitada a loteos que datan de los años 70 y 80” y agregan que, en este marco, “llama la atención la actitud de algunos políticos que tuvieron responsabilidad de gestión en los últimos 20 años” porque “hablan como si el problema fuera de otro, cuando en realidad son los primeros responsables de la falta total de planificación en la ciudad y de desarrollo en infraestructura de servicios, condición indispensable -no la única- para que una ciudad crezca”.

En otro tramo señalan que “esta situación generada responde al porqué del alza en los valores de los lotes” y mencionan que “de los grandes loteos realizados en décadas pasadas en Villa Piazza, Villa Suiza, en el barrio del Cementerio, donde los terrenos históricamente fueron baratos, accesibles para la gente de medianos recursos, ahora alcanzan valores prohibitivos” y coinciden en que, aún así, en esa época ya era difícil venderlos debido, en algunos casos, “a los graves problemas para escriturar que presentaban”.

Sobre la oferta y la demanda   

Avanzando en el tiempo, “la falta de desarrollo hizo que esa situación se revirtiera, porque cuando la gente pudo invertir -gracias a la mejora en sus ingresos-, dichas zonas despreciadas por la falta de urbanización y en su gran mayoría falta total de infraestructura de servicios, se empezaron a vender y -regla básica de la Economía-, cuando la oferta es escasa y aumenta la demanda, los precios suben”.

En ese contexto, “la ciudad creció hacia el Sur, con desarrollos importantes en Parque  Pinasco y aledaños, en los barrios Ceferino Namuncurá, Santa Elena, Villa Araya y toda la zona que rodea a esos sectores, donde los compradores fueron, son y serán personas con mayor poder adquisitivo, situación que elevó los precios de los lotes en forma considerable, hasta hace aproximadamente un año, donde los mismos se estabilizaron”, mencionan las autoridades del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos del Departamento Judicial de Azul.

“¿A quién nos tenemos que quejar?”  

“Todo loteo nuevo que se llevó a cabo tuvo excelentes resultados y se vendió relativamente rápido, siempre con el Estado ausente que no acompañó ni fomentó el desarrollo en infraestructura. Entonces la gran pregunta es. ¿A quien nos tenemos que quejar?”.

En otro párrafo se refieren a los inversores privados, quienes “asumen primero un gran riesgo -éxito o fracaso- y, además, deben enfrentar costos para llevar a cabo un loteo donde los terrenos no son baratos; están obligados a realizar un plano de división y mensura y la apertura de las calles para acceder a los lotes, debiendo en todos los casos contratar los servicios de la Cooperativa Eléctrica para garantizar el abastecimiento de luz pública y privada y, en los casos donde está el servicio de agua corriente, también deben realizar la infraestructura y algunos ‘extras’ que, de acuerdo con las dimensiones que tenga el loteo, representan sumas siderales”. Y advierten que “si no se  llevan a cabo todas estas obras, no se puede vender, porque no se le garantiza a quien compra la escrituración del lote a su nombre”.

Los martilleros consideran que “este cuadro de situación es muy difícil de modificar por parte de las Inmobiliarias y de los particulares propietarios de las parcelas, que como cualquiera, pretenden obtener el mayor beneficio de una venta”.

“El único que permitirá abastecer la demanda existente y ayudará a descomprimir los precios es el Estado, porque además es el único que posee tierras -grandes extensiones-  para realizar loteos de magnitud”, razonan.

La cuestión de los alquileres y la compra – venta de propiedades  

Al referirse a la problemática suscitada a la hora de alquilar, los martilleros explicaron que, en este rubro, “tenemos tres situaciones diferentes; por un lado, las viviendas unipersonales o si se prefiere más para los estudiantes que vienen a la ciudad año a año, demanda que está relativamente satisfecha” y agregan que, por este tema, “la ciudad -como también las inmobiliarias- deben agradecer a varios desarrolladores privados que volcaron al mercado gran cantidad de complejos habitacionales abasteciendo al mercado de compra de pequeños inversores, que pasaron al alquiler, permitiendo una mejor oferta para viviendas que no superan los 45 metros cuadrados”.

Por otro lado, “está la casa de dos o tres dormitorios, donde las familias que no pueden acceder a un crédito bancario –en la actualidad totalmente ausente debido a que los bancos se dedicaron a financiar el consumo a tasas usurarias y descartaron los créditos para viviendas-, quedan marginadas por no tener acceso al crédito, y tampoco consiguen una vivienda social, por cuanto cada vez que un sindicato lanza un plan de viviendas (muy escasos en Azul) de -por ejemplo- 250 o 300 casas, los que se anotan son 3.000”, menciona el informe y advierte que, en ese contexto,“esas familias están totalmente desamparadas, con nulas posibilidades de alquilar” y entonces“los valores -gracias a esta retracción- se han incrementado considerablemente y el inquilino no tiene opción, oferta y demanda. La solución del problema, aunque a largo plazo, son más viviendas y nuevos propietarios y eso es, también, tarea del Estado”, coinciden los martilleros.

Una tercera situación, “que en parte también es válida para las dos anteriormente planteadas, son los alquileres de locales comerciales en el microcentro, tema tan conversado últimamente”, dicen las autoridades del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos del Departamento Judicial de Azul y explican: “En primer lugar, los propietarios de viviendas y locales comerciales, vienen perdiendo rentabilidad desde hace muchos años”, pero también es cierto que “los costos para tener un comercio se han incrementado y sobre todo los del personal empleado”, razón por la que“muchas veces hay que analizar con seriedad y con un buen consejero los riesgos que se asumen al encarar un nuevo emprendimiento”.

Asimismo, los martilleros consideran necesario que “quienes intermediamos en la relación propietario – inquilino, debemos asesorar con coherencia a la hora de las actualizaciones o nuevas locaciones, porque es muy fácil pedir, pero luego lo difícil es cobrar o pagar; hay casos que parece que prefieren que los inquilinos les duren seis meses”.

Para finalizar, Leiva, Gangoiti, Chantiri y Peralta, aseguraron que el de los alquileres “es un tema complejo; hay pocos propietarios con muchos locales y cada cual, en contra de cualquier lógica de mercado, pone el precio que se le ocurre. Así vamos…”.

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