Sombrío panorama del mercado inmobiliario local

INFORME INMOBILIARIO

Portal Chillar, 20 de mayo 2014 |11:33

 

Sombrío panorama del mercado inmobiliario local


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El Colegio de Martilleros y Corredores Públicos del Departamento Judicial de Azul se refirió a la problemática que se genera debido a los altos valores que se manejan a la hora de vender lotes, a las dificultades para la compra – venta de propiedades debido a la falta de créditos bancarios y a los altos costos de los alquileres. También advierten que la falta total de planificación en la ciudad y de desarrollo en infraestructura de servicios, son algunas de las causales de la falta de crecimiento en la materia.

A través de un informe elaborado por los martilleros Juan Andrés Leiva, Nahuel Gangoiti, Pablo Chantiri y Hugo Peralta, presidente, vicepresidente 1°, secretario y tesorero respectivamente del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos del Departamento Judicial de Azul, la institución con sede en el Complejo Alsina de nuestra ciudad trazó un crítico panorama sobre la situación por la cual atraviesa el mercado inmobiliario local. Hablaron de la venta de terrenos y también de los alquileres.

Algunos políticos “hablan como si el problema fuera de otros”   

En primer término mencionan que “la situación relacionada con los lotes en Azul, es desde hace 15 a 20 años más o menos parecida, la oferta estuvo y está limitada a loteos que datan de los años 70 y 80” y agregan que, en este marco, “llama la atención la actitud de algunos políticos que tuvieron responsabilidad de gestión en los últimos 20 años” porque “hablan como si el problema fuera de otro, cuando en realidad son los primeros responsables de la falta total de planificación en la ciudad y de desarrollo en infraestructura de servicios, condición indispensable -no la única- para que una ciudad crezca”.

En otro tramo señalan que “esta situación generada responde al porqué del alza en los valores de los lotes” y mencionan que “de los grandes loteos realizados en décadas pasadas en Villa Piazza, Villa Suiza, en el barrio del Cementerio, donde los terrenos históricamente fueron baratos, accesibles para la gente de medianos recursos, ahora alcanzan valores prohibitivos” y coinciden en que, aún así, en esa época ya era difícil venderlos debido, en algunos casos, “a los graves problemas para escriturar que presentaban”.

Sobre la oferta y la demanda   

Avanzando en el tiempo, “la falta de desarrollo hizo que esa situación se revirtiera, porque cuando la gente pudo invertir -gracias a la mejora en sus ingresos-, dichas zonas despreciadas por la falta de urbanización y en su gran mayoría falta total de infraestructura de servicios, se empezaron a vender y -regla básica de la Economía-, cuando la oferta es escasa y aumenta la demanda, los precios suben”.

En ese contexto, “la ciudad creció hacia el Sur, con desarrollos importantes en Parque  Pinasco y aledaños, en los barrios Ceferino Namuncurá, Santa Elena, Villa Araya y toda la zona que rodea a esos sectores, donde los compradores fueron, son y serán personas con mayor poder adquisitivo, situación que elevó los precios de los lotes en forma considerable, hasta hace aproximadamente un año, donde los mismos se estabilizaron”, mencionan las autoridades del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos del Departamento Judicial de Azul.

“¿A quién nos tenemos que quejar?”  

“Todo loteo nuevo que se llevó a cabo tuvo excelentes resultados y se vendió relativamente rápido, siempre con el Estado ausente que no acompañó ni fomentó el desarrollo en infraestructura. Entonces la gran pregunta es. ¿A quien nos tenemos que quejar?”.

En otro párrafo se refieren a los inversores privados, quienes “asumen primero un gran riesgo -éxito o fracaso- y, además, deben enfrentar costos para llevar a cabo un loteo donde los terrenos no son baratos; están obligados a realizar un plano de división y mensura y la apertura de las calles para acceder a los lotes, debiendo en todos los casos contratar los servicios de la Cooperativa Eléctrica para garantizar el abastecimiento de luz pública y privada y, en los casos donde está el servicio de agua corriente, también deben realizar la infraestructura y algunos ‘extras’ que, de acuerdo con las dimensiones que tenga el loteo, representan sumas siderales”. Y advierten que “si no se  llevan a cabo todas estas obras, no se puede vender, porque no se le garantiza a quien compra la escrituración del lote a su nombre”.

Los martilleros consideran que “este cuadro de situación es muy difícil de modificar por parte de las Inmobiliarias y de los particulares propietarios de las parcelas, que como cualquiera, pretenden obtener el mayor beneficio de una venta”.

“El único que permitirá abastecer la demanda existente y ayudará a descomprimir los precios es el Estado, porque además es el único que posee tierras -grandes extensiones-  para realizar loteos de magnitud”, razonan.

La cuestión de los alquileres y la compra – venta de propiedades  

Al referirse a la problemática suscitada a la hora de alquilar, los martilleros explicaron que, en este rubro, “tenemos tres situaciones diferentes; por un lado, las viviendas unipersonales o si se prefiere más para los estudiantes que vienen a la ciudad año a año, demanda que está relativamente satisfecha” y agregan que, por este tema, “la ciudad -como también las inmobiliarias- deben agradecer a varios desarrolladores privados que volcaron al mercado gran cantidad de complejos habitacionales abasteciendo al mercado de compra de pequeños inversores, que pasaron al alquiler, permitiendo una mejor oferta para viviendas que no superan los 45 metros cuadrados”.

Por otro lado, “está la casa de dos o tres dormitorios, donde las familias que no pueden acceder a un crédito bancario –en la actualidad totalmente ausente debido a que los bancos se dedicaron a financiar el consumo a tasas usurarias y descartaron los créditos para viviendas-, quedan marginadas por no tener acceso al crédito, y tampoco consiguen una vivienda social, por cuanto cada vez que un sindicato lanza un plan de viviendas (muy escasos en Azul) de -por ejemplo- 250 o 300 casas, los que se anotan son 3.000”, menciona el informe y advierte que, en ese contexto,“esas familias están totalmente desamparadas, con nulas posibilidades de alquilar” y entonces“los valores -gracias a esta retracción- se han incrementado considerablemente y el inquilino no tiene opción, oferta y demanda. La solución del problema, aunque a largo plazo, son más viviendas y nuevos propietarios y eso es, también, tarea del Estado”, coinciden los martilleros.

Una tercera situación, “que en parte también es válida para las dos anteriormente planteadas, son los alquileres de locales comerciales en el microcentro, tema tan conversado últimamente”, dicen las autoridades del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos del Departamento Judicial de Azul y explican: “En primer lugar, los propietarios de viviendas y locales comerciales, vienen perdiendo rentabilidad desde hace muchos años”, pero también es cierto que “los costos para tener un comercio se han incrementado y sobre todo los del personal empleado”, razón por la que“muchas veces hay que analizar con seriedad y con un buen consejero los riesgos que se asumen al encarar un nuevo emprendimiento”.

Asimismo, los martilleros consideran necesario que “quienes intermediamos en la relación propietario – inquilino, debemos asesorar con coherencia a la hora de las actualizaciones o nuevas locaciones, porque es muy fácil pedir, pero luego lo difícil es cobrar o pagar; hay casos que parece que prefieren que los inquilinos les duren seis meses”.

Para finalizar, Leiva, Gangoiti, Chantiri y Peralta, aseguraron que el de los alquileres “es un tema complejo; hay pocos propietarios con muchos locales y cada cual, en contra de cualquier lógica de mercado, pone el precio que se le ocurre. Así vamos…”.

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